“鼓浪嶼是塵世的天堂。”1910年，在廈門居住了25年的外國人菲力普曾在他所寫的《廈門方志》裡這麼讚美鼓浪嶼，還稱其是“最理想的住宅地”。這個 “塵世的天堂”作為廈門的一部分也亮相在上海世博會上。廈門出現在世博會歷史上首次嘗試的“城市最佳實踐區”裡，並且是同展區中的全球首個亮相城市。
如今，鼓浪嶼正走在申遺的路上。鼓浪嶼把申遺的主題定為“社會變革中的歷史見證”，自2008年11月正式啟動申遺，申遺的專家顧問組已經完成了《鼓浪嶼世界文化遺產國家預備名錄申報文本》和《鼓浪嶼保護規劃綱要》的編制。
但由於鼓浪嶼老別墅大多飽經歲月風霜，傾頹破敗，島上有許多被認定為“歷史風貌建築”的老建築有的已是危房，有的部分倒塌 這些老建築的尷尬處境無疑是鼓浪嶼申報世界文化遺產的障礙。如何保護老建築，讓它們重煥光彩，再度成為各方關注的焦點所在。
而鼓浪嶼也正在老建築的保護、修繕、利用中，探索一個成功模式，一條可行之路。
歷史風貌建築保護的立法探索
鼓浪嶼風貌建築的建成時間從幾十年到上百年，經歷風雨沖刷，年久失修。由於很多房子的主人或在海外，或是沒有確切的產權人，或者是擁有者也沒有能力對建築做大規模有計劃的修理。
2000年1月13日廈門市第十一屆人民代表大會常務委員會第二十二次會議通過了《廈門鼓浪嶼歷史風貌建築保護條例》(簡稱舊條例)，詳細規定了從認定、 保護和管理鼓浪嶼歷史風貌建築的方法和措施。該法規從2000年4月1日起施行。制定一部地方性法規來保護某種歷史風貌，這在我國的立法上是史無前例的。 自此，鼓浪嶼上的歷史風貌建築有了法律的“保護傘”。
在舊條例頒佈的同時，廈門政府組建了專門的風貌建築認定和指導保護的機構 廈門市歷史風貌建築保護委員會。該委員會組織了建築、文史等方面的專家在2001年 2008年期間對鼓浪嶼歷史風貌建築進行了全面普查，完成了308棟建築的測繪和建檔工作，廈門市政府撥出專款，由風貌建築保護辦負責，依據“修舊如舊” 的原則先後進行對老建築的修繕。
然而，因為維護歷史風貌建築須先與業主協商，但很多老建築的繼承人在海外，協商難度大，由政府出面強行維護又缺乏法律依據。舊條例回避的歷史風貌建築的產權問題，也成為了歷史風貌建築保護工作的最大障礙。
2007年底，廈門市規劃局、鼓浪嶼管委會開始對《廈門市鼓浪嶼歷史風貌建築保護條例》進行修訂。2009年3月20日，廈門市第13屆人大常委會第13 次會議全票通過了《廈門經濟特區鼓浪嶼歷史風貌建築保護條例》(簡稱新條例)，並確定新條例從當年7月1日起實施。新條例最大的變化是明確規定了歷史風貌 建築的產權：鼓浪嶼歷史風貌建築一經認定就成為全社會的公共財富，建築所有人、管理人和使用人都應該承擔相應的社會責任。新條例規定，所有人不明且無管理 人、無使用人的歷史風貌建築，由風景區管理機構進行統一保護、管理和利用。
政府先行修繕的可行之道
自有法規保障以來，政府幾年來修繕保護的風貌建築已有103幢。這其中，有的是由政府先出資修繕；有的是業主無力修繕，便和政府共同出資修繕，政府因之獲得老建築的使用權；有的是業主不明的老建築，政府先墊資修繕，再用租金收入來抵扣修繕費用。
在修繕和保護歷史建築的同時，政府也在積極地尋找適合的“認養人”，希望以市場角度的開發利用來使老別墅重新獲得生命。
從2004年開始，根據貫徹保護與開發利用相結合的原則，為鼓勵社會各界積極參與對風貌建築的保護，鼓浪嶼 萬石山風景名勝區管理委員會發起風貌建築開發、認養活動，並先後對外發佈鼓浪嶼歷史風貌建築招商項目，為綜合整治過的原日本領事辦公樓、員警署本部、員警 署宿舍樓、亦足山莊、殷盛宗舊居、觀彩樓、海天堂構等老別墅尋找投資人。2005年1月，又推出鼓浪嶼上較具有代表性的42幢歷史風貌建築對外招商，位於 筆山路9號的亦足山莊成為加拿大寶姿時裝有限公司的設計師會所，同時有多幢老別墅分別被認養。
市場運營使老別墅重獲新生
鼓浪嶼這個隔絕了車馬喧囂，放大了琴音海潮的靜謐島嶼，越來越受到遊客青睞，但從前遊客選擇住在鼓浪嶼的並不多，而且島上的酒店也只有國營的三兩家可選 擇。2008年，廈門市把鼓浪嶼定位為“公園之島、文化之島、休閒之島”，並把家庭旅館專案當作“休閒之島”的推進重點，而鼓勵把老別墅改造成家庭旅館， 也是出於對老別墅的有效保護，因為開設家庭旅館基本不會對老建築的結構有太大改動。
政府對鼓浪嶼家庭旅館大開鼓勵和方便之門，甚至限制鼓浪嶼家庭旅館的消防標準大大放寬，只要符合住宅消防要求即可。
許多老別墅經過華麗轉身，變為開門迎客的家庭旅館：娜雅家庭旅館原是德國領事館；李家莊休閒咖啡旅館，其前身是菲律賓“木材大王”李清泉給父親購買的別墅；曾為基督教會女牧師居住的“倫敦差會姑娘樓”改建成了喜林閣咖啡旅館。
這些家庭旅館受到了喜歡鼓浪嶼慢生活的遊客的追捧，即使在旅遊淡季生意也不淡，在節假日更是一房難求，需要提前一段時間預付定金訂房。市場前景看好的家庭旅館，使老別墅的租金和房價也翻了很多倍。
家庭旅館無疑是老別墅保護開發的一個良好範例，民間資本對老別墅進行的市場化運作在一定程度上賦予了老建築新的生命力。老建築的積極保護和市場開發並不矛 盾，但如何挖掘老建築的歷史文化內涵，讓開發利用後的老建築依然能保有其文化氣息，這也是政府和鼓浪嶼家庭旅館從業者一直在思考和摸索的。
鄭惠生：廈門市鼓浪嶼 萬石山風景名勝區管理委員會副主任
對於真正來投資又擔負起修繕職責的使用人，我們是鼓勵和歡迎的
目前鼓浪嶼老別墅投資的確挺熱門，但也有些仲介會去找到業主，拿到授權委託來買賣老別墅，其目的不是為了修繕和利用，而是轉手來獲取利益，這樣對老建築的 危害更大。修訂後的《廈門經濟特區鼓浪嶼歷史風貌建築保護條例》規定，凡是列入歷史風貌建築的老房子，買賣轉讓都要到政府來備案，否則轉讓買賣無效。而對 於真正來投資又擔負起修繕職責的使用人，我們是鼓勵和歡迎的。比如開辦家庭旅館，老建築的維修改造包括對建築的外立面、結構的改造方案都要經我們審批，這 是對老建築保護的必要措施。前一段時間，由於和相關街道辦、工商部門互相間責權不明，也導致家庭旅館的市場有些失控，現在我們主動協調各部門，明確了開辦 家庭旅館由我們管委會來審批。至於目前房租房價上漲也是市場的自發行為，家庭旅館的良好發展，要有政府的領導和扶持，才能健康發展，否則會有偏離，我們既 要保護好老建築，也要好好地利用開發。如果未來鼓浪嶼列入世遺，作為文化遺產地，其管理也要更為規範，政府已經在做準備，這將比原來只針對老建築的保護更 為全面。
龔潔：曾籌建廈門博物館並任館長，現為廈門規劃委員會顧問、鼓浪嶼風貌建築委員會委員、廈門市文物保護專家組成員、鼓浪嶼申遺顧問
我鼓勵和支持民間資本來投資，但前提是要聽從專家的意見
鼓浪嶼還在探索，這麼多老建築要保護利用好是一個巨大的藝術工程，其中觀點的碰撞也非常激烈，取得共識非常不容易，並且如何協調好業主、管理人、使用人的關係，也算得上一門藝術了。
鼓浪嶼風貌建築委員會委員做了很多工作，我們比較過全國其他地方老建築的保護，廈門政府在這個問題上的關注和行動是比較領先的，中國其他地方的老建築是由 文物局或房管局來實施，這樣會有一定的缺失，但鼓浪嶼則是綜合各部門，在保護上既有理論也有實際，在保護中也挖掘其中的文化，這樣老建築就能很好地保護下 來。
鼓浪嶼的老房子有特殊性，真正的主人很多已經不需要，或者傳至第四代第五代，繼承者有上百人，誰也不願意來修。目前的立法保護老建築，可以租借、出售、贈 予，自修，但不得改變其外觀和結構。對於老別墅的開發改造，尤其要注意將老建築的歷史文脈完全保留，千萬不要按現代人的意志去理解和強加符號，畫蛇添足。 像海天堂的改造就是個有文化含量的專案，企業和政府聯合開發，對修繕堅持了“修舊如舊”的原則，我還建議把老別墅裡的地磚全保留下來，再重新鋪設，其美麗 果然受到很多參觀者的注意。
對目前逐漸熱門起來的投資改造我有擔憂，我鼓勵和支持民間資本來投資，但前提是要聽從專家的意見，不能變成單純的經濟開發，家庭旅館過於氾濫，也會走上太商業的道路，也必然會變味。
楊函憬：32HOW創意院落發起人之一，千樹創意投資管理有限公司創始人、CEO，專注於老別墅片區的創意投資經營
既投資其物業增值，也投資其生活方式經營體的回報
這應該是值得慶倖的一件事情，漂在海上的這一個島及1000幢別墅，和我們這代人相遇了。建築是有生命的，再過100年，這些都將不復存在其原貌了。所以 我一直鼓吹鼓浪嶼的別墅市場請一定不要用廈門眼光來看，在中國，甚至放到全世界你能找得出第二個嗎？第二是請不要用房地產的眼光看，每一幢都是藝術品，你 只有千分之一的機會參與投資，因為稀缺，所以它永遠不會隨著房市玩什麼過山車；第三是這樣一來，投資老別墅和投資藝術市場沒什麼兩樣了，文化，眼光，品 味，都同步需要，而不是一件單純低買高賣的傻瓜事，你得對這樣的文化遺產負責任呀!
而現在的鼓浪嶼呢，就是缺乏理想投資者，缺乏複合式的投資經營方法，就是既投資其物業增值，也投資其生活方式經營體的回報。試想想這個島如果成為全球創意 島，那該是多麼讓人興奮的一件事情。鼓浪嶼別墅的最大利基點，是其文化的脈絡，如果因為商業交易而中斷這種文化的創新與傳承，那麼無疑等於是投資者的自 宮。
對於鼓浪嶼老別墅的理想，因為力量有限，我更希望是通過發起一個專項的老別墅投資基金，在注入資本活力的同時，更注入創意文化及生活方式，善投更要善用， 也才會有善報。畢竟鼓浪嶼不能變成一個私家的島嶼，其公共性和開放性永遠是這個島擁有持續魅力的基礎所在。最好的東西，只有分享，其價值也才是最大化的。
@Source from: 21世紀經濟報導
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