歷經多次變故，台北101大樓終於頂著「世界最高」的名號，正式開幕營運。然而－－台北101到底是棟什麼樣的建築？它裡面裝的是哪些生意？它能不能跌破眾多看壞它出租率的眼鏡，從容獲利、施工七年、籌畫兩年、耗資五百八十六億元興建的「台北金融大樓」（台北一○一）終於在去年的最後一天舉行開幕儀式，當遊客可以站在八十九樓、世界最高觀景台，遠眺整個台北盆地時，腳踩的每吋樓面，都是上萬名專業工作者辛苦的成果。這棟已被金氏世界記錄列為世界最高的大樓，不論從大台北地區的任何角度，都可瞥見她的身影，為了讓這棟大樓屹立不搖，施工團隊運用了最新的建築技術做好防震、防風、消防甚至防恐攻擊的萬全準備。除了堅強的外觀，啟用後，如何讓大樓內高達五萬八千八百坪的辦公室空間都能夠發揮效益，才是對這棟大樓最大的考驗。一○一的每坪租金將創新高？台北一○一的招商工作幾乎與大樓興建同步展開，但是一直如鴨子划水般地，默默的進行，直到去年由大股東中華開發，空降任命董事長陳敏薰後，招商進度就和陳敏薰的一舉一動，一起成為鎂光燈的焦點。去年四月，承攬招商的不動產業者仲量聯行首度公開租金與管理費用，每坪租金三千二百元，管理費為二百六十元，成為信義計畫區的A級辦公大樓的最高價，此價錢一出，就連原先最早確定進駐四個樓層的台灣證券交易所，內部就曾傳出「租金太高，還不如買樓划算」等反對聲浪。根據商用不動產業者的統計，目前信義區A級辦公大樓實際承租價格約在每坪約二四○○至二八○○元，遠低於市場報價，因此市場預估台北一○一大樓勢必採取降價策略，實際承租價格應該也比去年四月公開報價的三二○○元，來得低，以其提高出租率。「租金的比較是沒意義的，」負責招商統籌的台北一○一大樓發言人楊文琪說，願意入駐的房客，看中的是金融大樓能夠帶來的便利與附加價值，「我們提供的設備與服務都不是單是砸錢就可以做到的，」楊文琪進一步解釋，因為舉凡、電力、通訊、電梯、安全、物業管理等項系統，都是由具有豐富超高樓管理經驗的顧問公司承攬，因此「招商工作並不如外傳的困難」，楊文琪指出，企業詢問度頗高，只是外界對於這棟創下數項第一的創新建築會有很多的疑問，需要招商團隊提供更完善的解釋。不過楊文琪透露，目前確定進駐的公司以跨國企業居多，其中以金融業者最多、其次則是傳統產業、零售產業。許多外商科技公司在台灣都已設立總部，短期內搬遷的可能性不高。一家已經預定要租下兩層樓的歐洲化妝品集團內部員工就指出，「台北一○一設備新，相較之下租金又不會很貴，在台北要找到樓層坪數夠大，可以將辦公室都整合在一起的A級辦公大樓不多，因此一○一提供全新的、完整的空間，是最吸引人之處。」「不論商場或大樓，台北一○一租金比周邊同級區域高出一至二成，但是未來大樓啟用，背後隱藏的商機，讓我們覺得在這邊設據點是值得投資的，」中國信託商業銀行潛力客戶經營部協理劉樹芬說。至於持股最高的泛中信集團（旗下中華開發、捷和建設、中國人壽、中國信託合計佔台北金融大樓股權的三四?五九%），是否也將會成為房客，「看看招商最後的情況，再考慮要不要搬進去。」中國信託總經理陳聖德語帶保留地說。高樓層辦公室尚未開始招商「目前的出租率約三成，但是手上還有很多企業在等現有的租約到期，才能夠決定是否搬家，不過我們有信心出租率會比預期來得樂觀，」楊文琪說，雖然日前曾有媒體估算：若以每坪租金三千兩百元為基準，必須出租率達到九十七％，才有可能讓大樓的經營達到損益兩平。面對外界的質疑，楊文琪則認為，台北一○一是屬於收益型不動產，只租不賣，而且並不像一般住宅，可以用賣出的戶數來評斷收益，因此在興建之初，就已經做好必須長期投資的準備，「若加上購物中心租金與觀景台開放後，可能帶來的收入，絕對沒有外界猜測得過度悲觀。」目前，已經公開招商的辦公室樓層僅限於七樓至五十八樓，「更高樓層就像精華保留戶，要等到市場情況好轉，才會公開進行第二波招商，相信屆時租金收益會比現在高，」楊文琪信心十足說明。不過從一九九九年便加入台北一○一團隊的楊文琪也坦承，台北金融大樓興建之初是跟著台灣經濟發展中想要讓台北成為「亞太區營運中心」的願景為藍圖，但是隨著政經環境的改變，當愈來愈多跨國機構都在上海灘設立總部後，「台北一○一的招商對象也將會以本國企業為主，讓本土企業也能夠在世界級的建築環境中，展現出不一樣的新氣象。」集最新高科技於整棟大樓台北一○一之所以對前景樂觀，在於公司上下對「產品力」有著高度自信。「只要有最新的技術，幾乎是不惜成本地用在台北一○一大樓裡，」負責打造「無死角」通訊環境的中華電信東區營運處經理卓重信指出，早在一九九八年中華電信便由總經理呂學錦帶隊，成立專案小組針對一○一大樓提出量身訂做的規劃，擊敗眾敵，成為通訊系統合作的廠商，並且在硬體設備與資金上先後投資約一八?七億元，（同時也是持股高達一一%的大股東）「實際投資的金額不止這個數字，整棟樓使用最新的「吹入式光纜」（在預先鋪設的空管道中，以特殊設備與壓縮空氣吹入管道內，好處是架設方式靈活，日後更容易擴張），成本就比一般懸掛式光纜高出數倍，」卓重信說，一○一大樓的工程團隊對於各領域的專業技術都不熟悉，但是一致的目標是「要最新、最好」，因此中華電信動用各分公司、研究所的人力及資源，設計出由從兩處機房提供兩條「雙路由光纖骨幹纜線」進入一○一大樓，在無線通訊上，則採取2G與3G共構的系統，在每支電梯內都架設光纖傳輸共有天線，因此不論是在地下四樓或是八十九樓的觀景台上，都能夠使用行動電話。為了確保在通訊服務上的完善，台北金融大樓總經理林鴻明不論在巡視商場或工地時，都會隨時察看手機訊號的強弱，一發現有收訊死角，便馬上通知中華電信改善。如果發生大停電，觀景台上的遊客是否就被困住了呢？其實這樣的問題，台北一○一大樓的經營團隊早就設想好了，「我們的電力系統是由雙饋線提供兩組不同的電力運送，一定做到能夠充分備援，」楊文琪解釋，大樓內必備的緊急發電系統，在停電時，至少能夠維持七天二十四小時的供電，而不是像一般發電機只能暫時應付幾小時。「五百零八公尺的高度，容易讓人對這棟大樓產生疑慮和恐懼，尤其在九一一事件之後，高樓的安全管理更顯得重要，」楊文琪說，因此負責台北一○一大樓管理的高緯物業（來自於紐約全球最大的物業管理公司，手中客戶有聯合國總部、芝加哥Sears Tower等），除了將提供五星級飯店般的服務軟體外，在安全上也將首創「訪客證發卡系統」，記錄每一個臨時訪客的影像及資料後，再提供臨時門禁卡，「這套系統最大的好處是，當有任何緊急狀況發生，都能掌握大樓內的人數。」超高大樓需要高科技管理整棟一○一大樓預計可進駐的辦公人數將高達一萬五千人，還不包括可觀的訪客人次，因此要讓每個人都能夠在最短時間內到達想要的樓層，整棟大樓共有五十部電梯，利用智慧型系統的監控，等候電梯的時間不會超過三○秒，承攬整個電梯系統的台灣老牌公司崇友實業，除了提供兩部世界最高速的電梯（每分鐘可達一○一○公尺，從一樓至八十九樓只要三十九秒），為了爭取這個案子，還在各轉換大廳的樓層裡，安放了觸控螢幕的電梯導覽系統，讓來洽公的訪客可以先查詢要到達的最快方式，避免在這個垂直的大迷宮裡迷路。「一○一大樓的命名，隱含時代的改變，」楊文琪說，現代數位資訊幾乎是「一」與「○」的組合，很多人都只看到台北一○一因為巨大的外觀而締造多像世界記錄，但是賦予這棟大樓生命力所運用的科技設備，才是這棟大樓真正的價值所在。在全世界「超高摩天大樓」熱的二十一世紀，台北一○一的世界第一王座只能維持四到五年，中東杜拜標高七百零五公尺的「杜拜大樓」（Burj Dubai）和美國紐約世貿原址重建的「自由之塔」（Freedom Tower），分別都將於二○○八和二○○九年落成。但對於台灣人來說，這「世界第一」的名號未必重要，重要的也許是它帶來的現代化管理和經營，能對台灣社會帶來多大正面影響，讓並非摩天巨樓的地產開發業，也能同步提昇。也許－－這才能算是台灣的驕傲。
(BY 數位時代雙週)
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